| Umowa przedwstępna – Kancelaria Adwokacka radzi
22082
single,single-post,postid-22082,single-format-standard,ajax_fade,page_not_loaded,,select-child-theme-ver-1.0.0,select-theme-ver-1.6,wpb-js-composer js-comp-ver-4.3.4,vc_responsive

Umowa przedwstępna – Kancelaria Adwokacka radzi

Umowa przedwstępna – Kancelaria Adwokacka radzi

Niejednokrotnie w praktyce strony przed zawarciem umowy właściwej, na wypadek rezygnacji z jej zawarcia lub jej wykonania zawierają umowę przedwstępną. Taka sytuacja ma miejsce przeważnie, choć nie zawsze, w przypadku umów sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna ma charakter przygotowawczy, organizacyjny i należy ją odróżnić od umowy definitywnej, która realizuje zamierzony przez strony cel gospodarczy. Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest stworzenie stanu pewności, że określona, projektowana przez strony umowa zostanie zawarta (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 5 czerwca 2008 r., sygn. I ACa 204/08).

Instrument prawny jakim jest umowa przedwstępnaznajduje swoje szczegółowe uregulowanie w art. 389-390 kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią powyższych przepisówumowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

 

 

 

 

Treść umowy przedwstępnej

Dla ważności umowy przedwstępnej niezbędne jest zawarcie w jej treści istotnych postanowień umowy przyrzeczonej (właściwej – tej którą strony w konsekwencji zamierzają zawrzeć).Umowa przedwstępna, która nie określa elementów przedmiotowo istotnych (koniecznych) umowy przyrzeczonej – jest nieważna.Obowiązek oznaczenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej sprowadza się do określenia przez strony w umowie tych elementów, które wyznaczają minimalny zakres treści zamierzonej w przyszłości czynności prawnej, nazywany także istotnymi składnikami umowy. Powyższe potwierdza również Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z dnia 08 lutego 2007 w sprawie o sygn. I CSK 420/06 , w którym wskazuje iż  umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, to znaczy cechy (właściwości) pozwalające rozpoznać umowę przyrzeczoną według reguł wykładni prawa i przewidywać następstwa jej zawarcia.

W przypadku umowy sprzedaży nieruchomości będą to: dokładne określenie przedmiotu umowy czyli nieruchomości tzn. położenie, adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej itd.,
precyzyjnie oznaczoną cenę sprzedaży nieruchomości (cena może być określona poprzez podanie kwoty lub sposobu, kryteriów jej wyliczenia), oznaczenie stron umowy.Bez ich określenia nie jest możliwe wskazanie świadczenia, które zobowiązuje się spełnić dłużnik, a tym samym nie można nałożyć na niego takiego obowiązku, a następnie dochodzić jego wykonania na drodze sądowej.

Nie ulega wątpliwości, iż zgodnie z zasadą kontraktowania wyrażoną w treści art. 3531kc strony mogą również wprowadzić inne postanowienia (tzw. postanowienia podmiotowo istotne) tj. np. zastrzeżenie kary umownej, termin czy polecenie.

 

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Dyspozycja zawarta w treści art. 389 § 2 kc przewiduje dwa sposoby określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej – w umowie przedwstępnej lub w oświadczeniu złożonym po zawarciu umowy przedwstępnej przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

Określony w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest terminem końcowym, a jedynie terminem spełnienia świadczenia, którego upływ nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przeciwnie, upływ tego terminu skutkuje wymagalnością roszczenia o zawarcie umowy, a konsekwencją tej wymagalności staje się rozpoczęcie biegu jednorocznego terminu przedawnienia, a także wynikającego z art. 390 § 2 k.c. roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej (wyrok SN z dnia 16 grudnia 2005 r., III CK 344/05).

W przypadku braku oznaczenia określenia w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (właściwej) strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może wyznaczyć termin jej zawarcia. Stroną uprawnioną jest ten podmiot w  stosunku do której druga strona zobowiązała się do zawarcia takiej umowy. W praktyce podmiotami uprawnionymi są obie strony. W takiej sytuacji każda z nich może wyznaczyć termin do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej termin nie został wyznaczony, nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Wskazać również należy, że   dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej   (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28.10. 2010 r. II CSK 219/10 – OSNC 2011 nr 6, poz. 73).

 

Uchylanie się od zawarcia umowy przedwstępnej

Ustawodawca w treści art. 390 kc przewidział dwa skutki uchylania się od zawarcia umowy przedwstępnej – słabszy i silniejszy skutek umowy przedwstępnej.

 

Słabszy skutek – roszczenie odszkodowawcze

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (tzw. ujemny interes umowny). Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Jak wskazuje Rzetecka-Gil A.(Komentarzu Kodeks cywilny. Komentarz. Zobowiązania – część ogólna)odszkodowanie za uchylanie się przez drugą stronę od zawarcia umowy przyrzeczonej dochodzone może być w trzech sytuacjach:

– umowa przedwstępna jest ważna, lecz nie czyni zadość wymogom ważności umowy przyrzeczonej (w szczególności co do formy), przez co strona zostaje pozbawiona skutecznego dochodzenia zawarcia umowy i może dochodzić wyłącznie naprawienia szkody, która powstała przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej – w konsekwencji umowa przedwstępna wywrze ograniczony skutek prawny (tzw. skutek słabszy),

– umowa przedwstępna jest ważna i czyni zadość wymogom ważności umowy przyrzeczonej (wywołuje skutek silniejszy) i uprawniony mógłby domagać się zawarcia umowy, lecz wybiera odszkodowanie,

– gdy nie powiedzie się podjęta próba wyegzekwowania zawarcia umowy przyrzeczonej (por. art. 390 § 3 zdanie drugie k.c.).

Odszkodowanie obejmuje rzeczywiście poniesione straty jakie strona poniosła np. wszelkie koszty, wydatki, nakłady poniesione w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, w szczególności opłaty, jakie strona uiściła przy sporządzaniu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, wydatki poniesione na porady prawne, opłaty fiskalne, szkody pozostające w normalnym związku z przekonaniem, że dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, wydatki mające na celu przygotowanie umowy przyrzeczonej.

Silniejszy skutek

Skutek silniejszy umowy przedwstępnej polega na tym, że strona uprawniona może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Taka sytuacja będzie miała miejsce jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy ( w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości umowa powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego, niezachowanie tej formy skutkuje jej nieważnością.

 

Przedawnienie roszczeń

Zgodnie z treścią art. 390 § 3 kc   roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Zastosowane przez ustawodawcę sformułowanie „roszczenia z umowy przedwstępnej” sugeruje, iż  iżroczny termin przedawnienia odnosi się do wszelkich roszczeń, zarówno o zawarcie umowy przyrzeczonej (silniejszy skutek), odszkodowawczych (słabszy skutek), jak i wynikających z tytułu dodatkowych zastrzeżeń umownych.