| Zadatek – Kancelaria Adwokacka radzi
22108
post-template-default,single,single-post,postid-22108,single-format-standard,ajax_fade,page_not_loaded,,select-child-theme-ver-1.0.0,select-theme-ver-1.6,wpb-js-composer js-comp-ver-4.3.4,vc_responsive

Zadatek – Kancelaria Adwokacka radzi

Zadatek – Kancelaria Adwokacka radzi

Zadatek jest jednym ze sposobów zabezpieczenia realizacji zawartej umowy. Klauzula przewidująca instytucję zadatku może być stosowana we wszelkich umowach obligacyjnych, także o charakterze przygotowawczym i organizatorskim np. w umowie przedwstępnej.

Zadatek swoje uregulowania znajduje w treści art. 394 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym, przepisem w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony

Źródło

Jak wynika z treści powyższych przepisów regulacja zadatku i skutków jego przekazania ma charakter dyspozytywny, znajduje więc zastosowanie wtedy, gdy strony w umowie nie postanowią inaczej i brak jest między stronami umowy określonych zwyczajów, związanych z przekazaniem zadatku przy zawarciu umowy. Zatem w pierwszej kolejności decydujące znaczenie dla instytucji zadatku i jego skutków będzie miała zawarta umowa lub  zwyczaj panujący między stronami. W dalszej kolejności dopiero zastosowanie będą miały odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego.

Nie ulega wątpliwości, że dopuszczalne jest rozszerzenie odpowiedzialności poprzez zapłatę zadatku nawet w przypadku nienależytego wykonania zobowiązania (przepis przewiduje uprawnienie do odstąpienia i zatrzymania otrzymanego zadatku w przypadku niewykonania zawartej umowy). Wskazać jednak należy, że wszelkie modyfikacje powinny wynikać z wyraźnego postanowienia umowy (m.in. wyrok SA w Poznaniu z dnia 26 października 2005 r., I ACa 762/05, OSA 2006, z. 4, poz. 12; wyrok SN z dnia 29 stycznia 1997 r., I CKU 64/96, Prok. i Pr.-wkł. 1997, nr 5, s. 32; wyrok SN z dnia 11 stycznia 2006 r., III CK 357/05, LEX nr 191155).

Przedmiot zadatku

Przepisy regulujące instytucję zadatku nie konkretyzują jego przedmiotu. Można zatem przyjąć, że przedmiotem zadatku może być albo kwota pieniężna albo rzecz. Użyte w treści przepisu 394 k.c. sformułowanie „może żądać sumy dwukrotnie wyższej” sugeruje, że przedmiotem mogą być wyłącznie rzeczy zamienne.

Wskazać ponadto należy, że przez danie sumy pieniężnej w świetle art. 394 k.c. należy rozumieć nie tylko zapłatę za pomocą wręczenia znaków pieniężnych, ale i zapłatę za pomocą pieniądza bezgotówkowego (zdematerializowanej), następującą z chwilą uznania rachunku bankowego drugiej strony (wyrok SN z dnia 30 stycznia 2004 r., I CK 129/03, LEX nr 457759).

Wysokość zadatku

Wysokość zadatku nie została uregulowana w sposób szczególny, a tym samym podlega swobodzie kontraktowej przewidzianej w treści art. 3531 k.c. W praktyce najczęściej zadatek stanowi część świadczenia głównego. W doktrynie spotkać się można z następującymi poglądami:

  • gdy suma wręczana tytułem zadatku stanowi „pewien ułamek – zwykle niewielki – świadczenia pieniężnego, które jedna ze stron ma spełnić (…) na rzecz strony drugiej„;
  • dopuszczalne jest jednak zastrzeżenie zadatku, którego wartość jest dużo wyższa, np. przekracza połowę wartości całego świadczenia;

Wątpliwości czy będziemy mieli do czynienia w ogóle z zadatkiem budzą postanowienia, które przewidują wysokość zadatku równej wysokości świadczenia głównego.  Zadatek zapłacony w pełnej wysokości umówionej ceny dopuszcza W.J. Katner, glosa do wyroku NSA z 21 listopada 1996 r., I SA/Po 292/96, Glosa 1999, nr 7, s. 17.

Zadatek a zaliczka

W praktyce rozróżnienie, czy dane postanowienie umowy ma charakter zadatku, czy zaliczki bywa utrudnione.Podstawową cechą, która łączy ze sobą zadatek i zaliczkę, jest ich przeznaczenie. Obie te instytucje są wpłacane na poczet wykonywanej w przyszłości umowy.

Zaliczka nie znajduje swojego szczegółowego uregulowania zarówno w przepisach kodeksu cywilnego jak również w przepisach innych ustaw. Zasady jej funkcjonowania należy wyprowadzić bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego dotyczących wykonywania umów wzajemnych. Zgodnie z treścią art. 494 k.c. strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć.Z powyższego wynika, iż do zaliczki nie stosuje się wskazanych zasad dotyczących przepadku zadatku lub obowiązku jego zwrotu w podwójnej wysokości.

W praktyce problemy może stwarzać kwalifikacja otrzymanych środków pieniężnych zwłaszcza w sytuacji gdy wysokość zadatku (otrzymanej kwoty) jest w znacznej wysokości w porównaniu z świadczeniem głównym.

Niekiedy już sama wysokość zadatku przemawiać może za tezą, że mamy do czynienia z zaliczką, a nie zadatkiem. Jeśli bowiem wysokość zadatku zbliża się do wartości świadczenia i da się na nie zaliczyć, to będzie to raczej zaliczka niż zadatek. Jednak orzecznictwo odmiennie przyjęło, że sama okoliczność przyjęcia kwoty zadatku w znacznej wysokości lub nawet o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia nie upoważnia do wniosku, że jest to zaliczka na poczet wynagrodzenia, a nie zadatek (wyrok SN z dnia 13 lutego 2002 r., IV CKN 672/00, OSNC 2003, nr 1, poz. 10, Wokanda 2002, nr 9, s. 6, Prok. i Pr.-wkł. 2003, nr 3, s. 40, OSP 2003, z. 6, poz. 76, M. Praw. 2003, nr 7, s. 319; wyrok SN z dnia 22 kwietnia 2004 r., II CK 172/03, LEX nr 174163).

 

Podsumowując wskazać należy, że zaliczka to kwota wpłacona na poczet przyszłych należności i nie jest, tak jak zadatek, formą zabezpieczenia wykonania umowy. Stanowi jedynie część ceny, która ma zostać zapłacona w przyszłości.

 

Przedawnienie roszczeń

Roszczenia odnoszące się do zadatku przedawniają się według terminów ogólnych wynikających z treści art. 118 k.c., chyba że przepisy odnoszące się do danego typu zobowiązania przewidują dla związanych z nim roszczeń szczególne terminy przedawnienia np. art. 390 § 3 k.c. zgodnie, z którym roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.