| Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
22423
post-template-default,single,single-post,postid-22423,single-format-standard,ajax_fade,page_not_loaded,,select-child-theme-ver-1.0.0,select-theme-ver-1.6,wpb-js-composer js-comp-ver-4.3.4,vc_responsive

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Zgodnie z treścią art. 158 k.c. zgodnie, z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Zgodnie z kolei z treścią przepisu art. 73 § 1 k.c., jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności.  Stosownie natomiast do art. 73 § 2 k.c., jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną (np. formę notarialną jak w przypadku przeniesienia własności nieruchomości), czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

Zgodnie z kolei z treścią art. 5 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe

Jak wynika z przytoczonej definicji rękojmia obejmuje swym działaniem tylko nieruchomości z urządzoną księga wieczystą. Co do zasady nie można zatem zgodnie z przepisami nabyć od nie właściciela, nieruchomości, która takiej księgi nie posiada. (wyjątek stanowią art. 83 par 2 i 1028 Kodeksu cywilnego). Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych polega na przyjęciu założenia (domniemania, fikcji prawnej), że stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Zgodnie z treścią art. 6 w/w ustawy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.  Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.

Nadto wskazać należy, iż rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1.      prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;

2.      prawu dożywocia;

3.      służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;

4.      służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;

5.      służebnościom przesyłu.

Ponadto rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

W dalszej kolejności wskazać należy, na fakt, iż podmiot na rzecz którego przeniesione zostało prawo własności nieruchomości, powinien ujawnić swoje prawo w księdze wieczystej (dział I lub II księgi wieczystej). Zgodnie bowiem z treścią art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.

Obowiązek obejmuje także sytuacje w której nieruchomość nie ma jeszcze księgi wieczystej.

Wskazać także należy, iż obowiązek zawiadomienia o zmianie właściciela nieruchomości dotyczy również innych podmiotów. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 1 w/w ustawy sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta. W razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia. (art. 36 ust. 3).  Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10.000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części (art. 36 ust. 4).

Wobec powyższego wskazać należy, iż podmiot, któremu przysługuje prawo własności nieruchomości powinien zadbać o to, aby wszelkie istotne informacje o jego prawie, znalazły w odpowiednim rejestrze, w niniejszy stanie faktycznym w księdze wieczystej. A jeżeli o to nie zadba, to będzie ponosić ujemne skutki prawne takiego stanu rzeczy. Wobec tego podmiot, który zawarł transakcję nabycia nieruchomości na podstawie danych zawartych w księdze wieczystej – jest chroniony przez prawo. I nie zmienia tego fakt, że te dane nie mają odzwierciedlenia w rzeczywistości.