| Blog
1815
paged,page-template,page-template-blog-large-image,page-template-blog-large-image-php,page,page-id-1815,paged-19,page-paged-19,ajax_fade,page_not_loaded,,select-child-theme-ver-1.0.0,select-theme-ver-1.6,wpb-js-composer js-comp-ver-4.3.4,vc_responsive

Blog

Zadatek a zaliczka

Zadatek, czy zaliczka? W praktyce obrotu niejednokrotnie zdarza się, że klient musi zapłacić drugiej stronie określoną sumę przed wykonaniem umowy.

Problematykę zadatku reguluje art. 394 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Wysokość zadatku nie została uregulowana w sposób szczególny, a tym samym podlega swobodzie kontraktowej (art. 353.1 k.c.). Zgodnie z treścią tego przepisu strony mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwością stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Wysokość zadatku nie podlega miarkowaniu ustawodawca bowiem nie wprowadził odpowiednika art. 484 § 2 k.c., który pozwala żądać zmniejszenia kary umownej, jeżeli jest ona rażąco wygórowana.

Zadatek, jako dodatkowe zastrzeżenie umowne spełniać może różne funkcje – może stanowić potwierdzenie zawarcia umowy, zabezpieczenie jej wykonania, jak i funkcję zaliczki. Stąd w praktyce rozróżnienie, czy dane postanowienie umowy ma charakter zadatku, czy zaliczki bywa utrudnione (M. Tenenbaum: Instytucje zadatku i zaliczki – cechy wspólne, różnice i kryteria rozróżnienia, artykuł opublikowany w Rejencie z 2008 r., z. 9, s. 136-137). Zaliczka tym różni się od zadatku, że w sytuacji, gdyby nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne w rozumieniu art. 410 § 2 k.c. (wyrok SN z dnia 25 marca 2004 r., II CK 116/03, LEX nr 453645).

Niekiedy sama wysokość zadatku przemawiać może za tezą, że mamy do czynienia z zaliczką, a nie zadatkiem. Jeśli bowiem wysokość zadatku zbliża się do wartości świadczenia i da się na nie zaliczyć, to będzie to raczej zaliczka niż zadatek.
Jednak orzecznictwo odmiennie przyjęło, że sama okoliczność przyjęcia kwoty zadatku w znacznej wysokości lub nawet o wartości przekraczającej połowę całego świadczenia nie upoważnia do wniosku, że jest to zaliczka na poczet wynagrodzenia, a nie zadatek.

0

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Zgodnie z treścią art. 158 k.c. zgodnie, z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Zgodnie z kolei z treścią przepisu art. 73 § 1 k.c., jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności.  Stosownie natomiast do art. 73 § 2 k.c., jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną (np. formę notarialną jak w przypadku przeniesienia własności nieruchomości), czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.

Zgodnie z kolei z treścią art. 5 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe

Jak wynika z przytoczonej definicji rękojmia obejmuje swym działaniem tylko nieruchomości z urządzoną księga wieczystą. Co do zasady nie można zatem zgodnie z przepisami nabyć od nie właściciela, nieruchomości, która takiej księgi nie posiada. (wyjątek stanowią art. 83 par 2 i 1028 Kodeksu cywilnego). Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych polega na przyjęciu założenia (domniemania, fikcji prawnej), że stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Zgodnie z treścią art. 6 w/w ustawy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.  Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.

Nadto wskazać należy, iż rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1.      prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;

2.      prawu dożywocia;

3.      służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;

4.      służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;

5.      służebnościom przesyłu.

Ponadto rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

W dalszej kolejności wskazać należy, na fakt, iż podmiot na rzecz którego przeniesione zostało prawo własności nieruchomości, powinien ujawnić swoje prawo w księdze wieczystej (dział I lub II księgi wieczystej). Zgodnie bowiem z treścią art. 35 ustawy o księgach wieczystych i hipotece właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.

Obowiązek obejmuje także sytuacje w której nieruchomość nie ma jeszcze księgi wieczystej.

Wskazać także należy, iż obowiązek zawiadomienia o zmianie właściciela nieruchomości dotyczy również innych podmiotów. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 1 w/w ustawy sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta. W razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia. (art. 36 ust. 3).  Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10.000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub części (art. 36 ust. 4).

Wobec powyższego wskazać należy, iż podmiot, któremu przysługuje prawo własności nieruchomości powinien zadbać o to, aby wszelkie istotne informacje o jego prawie, znalazły w odpowiednim rejestrze, w niniejszy stanie faktycznym w księdze wieczystej. A jeżeli o to nie zadba, to będzie ponosić ujemne skutki prawne takiego stanu rzeczy. Wobec tego podmiot, który zawarł transakcję nabycia nieruchomości na podstawie danych zawartych w księdze wieczystej – jest chroniony przez prawo. I nie zmienia tego fakt, że te dane nie mają odzwierciedlenia w rzeczywistości.

0

ALIMENTY DLA DZIECKA, OBOWIĄZEK ALIMENTACYJNY – ADWOKAT RADZI

Przepisy art. 133 Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego nakładają na rodziców obowiązek alimentacyjny względem dziecka, które nie jest się jeszcze w stanie utrzymać samo, chyba że dochody z majątku dziecka wystarczają na pokrycie kosztów jego utrzymania i wychowania. Zgodnie z art. 135 §2 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego Wykonanie obowiązku alimentacyjnego względem dziecka, które nie jest jeszcze w stanie utrzymać się samodzielnie albo wobec osoby niepełnosprawnej może polegać w całości lub w części na osobistych staraniach o utrzymanie lub o wychowanie uprawnionego; w takim wypadku świadczenie alimentacyjne pozostałych zobowiązanych polega na pokrywaniu w całości lub w części kosztów utrzymania lub wychowania uprawnionego.
Ustawodawca precyzyjnie wskazał przesłanki jakie warunkują wysokość obowiązku alimentacyjnego, to jest usprawiedliwione potrzeby uprawnionego oraz zarobkowe i majątkowe możliwości zobowiązanego. W wyroku z dnia 10 października 1969 roku, sygn. akt III CRN 350/69 Sąd Najwyższy orzekł „usprawiedliwione potrzeby dziecka powinny być oceniane nie tylko na podstawie wieku, lecz również miejsca pobytu dziecka, jego środowiska, możliwości zarobkowych zobowiązanych do jego utrzymania i całego szeregu okoliczności każdego konkretnego wypadku. W szczególności pojęcia usprawiedliwionych potrzeb nie można odrywać od pojęcia zarobkowych i majątkowych możliwości zobowiązanego. Pojęcia te w praktyce pozostają we wzajemnej zależności i obie przesłanki wzajemnie na siebie rzutują, zwłaszcza przy ustaleniu przez Sąd wysokości alimentów”.

0

KONTAKTY Z MAŁOLETNIM DZIECKIEM – ADWOKAT RADZI

Kontakty rodzica z małoletnim dzieckiem są nieodłącznym elementem wykonywania władzy rodzicielskiej. Zgodnie z treścią art. 113 § 2 k.r.o. kontakty z dzieckiem obejmują w szczególności przebywanie z małoletnim, tj. odwiedziny, spotkania, zabieranie dzieci poza miejsce jego stałego pobytu oraz bezpośrednie porozumiewanie się, utrzymywanie korespondencji, korzystanie z innych środków porozumiewania się na odległość, w tym ze środków komunikacji elektronicznej. Art. 1131 k.p.c. stanowi, iż jeżeli dziecko przebywa stale u jednego z rodziców, sposób utrzymywania kontaktów z dzieckiem przez drugiego z ich rodzice określają wspólnie, kierując się dobrem dziecka i biorąc pod uwagę jego rozsądne życzenie; w braku porozumienie rozstrzyga sąd opiekuńczy. Niejednokrotenie w praktyce mamy do czynienia z sytuacjami, kiedy rodzice dziecka nie mogą wypracować kompromisu w tym zakresie i konieczne jest uregulowanie tej sytuacji przez Sąd. W orzeczeniu Sąd Apelacyjny w Krakowie w sprawie o sygnaturze I ACz 2389/14 stwierdził, iż „dobro małoletniego wymaga zapewnienia mu jak najlepszych kontaktów z tym z rodziców, z którym nie przebywa na co dzień. Jest to szczególnie ważne w początkowych latach życia dziecka, kiedy nie rozumieją konfliktu rodziców, a zmniejszenie częstotliwości spotkań z nim mogą odczuwać szczególnie dotkliwie.” Zgodnie z treścią orzeczenia z dnia 9 czerwca 1976 roku, w sprawie o sygn. akt III CZP 46/75, Sąd Najwyższy stwierdził, iż „przyjęta w prawie rodzinnym zasada dobra dziecka oznacza, że jego interes rozstrzyga przede wszystkim o tym, jak rodzice i opiekunowie powinni wykonywać swe obowiązki względem dzieci i rodziny, oraz w jakim kierunku powinny iść rozstrzygnięcia sądu w sprawach rodzinnych. Mając na uwadze powyższe ustawodawca gwarantuje rodziom utrzymywanie kontaktów z małoletnim dzieckiem, a w przypadku niemożliwości osiągnięcia konsensusu rodzic może wystąpić do Sądu o ich ustalenie.

0

Brak zgody małżonka na rozwód, ADWOKAT RADZI

Na przestrzeni ostatnich lat dostrzegamy zdecydowany wzrost rozwodów. Pęd życia codziennego, świadomość możliwości zakończenia pewnego etapu życia i szansa na nowe, inne niż dotychczasowe skłania ludzi do decyzji złożenia pozwu o rozwód. Niejednokrotnie w rzeczywistości spotykamy się z sytuacjami, w których małżonek kategorycznie odmawia wyrażenia zgody na rozwiązanie związku małżeńskiego i tym samym mogłoby się wydawać, że zmuszeni jesteśmy to trwania w związku małżeńskim, w którym nastąpił trwały i zupełny rozkład pożycia. Nic bardziej mylnego.
W ostatnim czasie z takim właśnie problem zgłosiła się do mnie osoba, której współmałżonek od wielu lat wmawiał, że nie ma najmniejszych szans na uzyskanie rozwodu, bowiem nie wyraża on na to zgody, pomimo, iż osoby te nawet nie zamieszkiwały razem od wielu lat. Zmanipulowana kobieta nawet nie próbowała złożyć pozwu o rozwód przekonana była bowiem o niemożliwości uzyskania rozwodu. Kompleksowa porada jakiej udzieliłam zmotywowała kobietę do działania, która dziś już jest szczęśliwą rozwódką. Największą satysfakcją dla prawnika jest zadowolenie klienta, w którym dostrzega się radość z życia.
Przepisy art. 56 k.r.o. regulują kwestię przesłanek rozwiązania małżeństwa przez rozwód. Rozwód jest dopuszczalny jedynie w warunkach spełnienia przesłanki pozytywnej – zupełnego i trwałego rozkładu pożycia małżeńskiego – oraz niezaistnienia żadnej z trzech przesłanek negatywnych. Rozwód jest bowiem niedopuszczalny nawet w razie spełnienia przesłanki pozytywnej, jeżeli wskutek niego miałoby ucierpieć dobro wspólnych małoletnich dzieci małżonków, jeżeli z innych względów orzeczenie rozwodu byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego albo też jeżeli żąda go małżonek wyłącznie winny rozkładu pożycia.
Jak zostało wskazane w wyroku Sądy Najwyższego z dnia 22 października 1999r. sygn. akt III CKN 386/98 Wspólne pożycie w rozumieniu art. 23 k.r.o. polega na duchowej, fizycznej oraz gospodarczej więzi małżonków, stanowiącej cel małżeństwa i umożliwiającej realizację jego podstawowych zadań. Rozkład pożycia jest zupełny dopiero wtedy, gdy uległy zerwaniu wszystkie wyżej wymienione więzi łączące małżonków. Rozkład, o którym mowa, jest przy tym procesem rozciągniętym w czasie, a nie zdarzeniem jednorazowym.
W takiej sytuacji to Sąd będzie musiał zbadać, czy pomiędzy małżonkami nastąpił trwały i zupełny rozkład pożycia, a ponadto czy nie zaistniała żadna z przesłanek negatywnych do orzeczenia rozwodu. W przypadku spełnienia wszystkich kodeksowych przesłanek, które warunkują rozwiązanie związku małżeńskiego brak zgody małżonka nie może być podstawą do oddalenia powództwa. </ul>

0

EKSMISJA MAŁŻONKA Z MIESZKANIA PO ROZWODZIE, NIEPROSZONY GOŚĆ, – ADWOKAT RADZI

W praktyce często spotykam się z osobami które się rozwodzą i przed którymi piętrzą się takie pytania jak „ Kto się wyprowadzi ze wspólnego mieszkania po rozwodzie?” „ Co zrobić gdy eks-małżonek nie będzie chciał się wyprowadzić ze wspólnego mieszkania, a życie po rozwodzie pod jednym dachem jest niewyobrażalne”. Mogłoby się wydawać, że nie jest możliwe nakazanie eksmisji drugiego małżonka ze wspólnego mieszkania już w wyroku rozwodowym. Ustawodawca przewidział jednak taką możliwość w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym.
Właśnie w takiej sprawie w ostatnich dniach zgłosiła się do mnie klientka. Była przekonana, że po rozwodzie będzie zmuszona wnosić kolejne, osobne powództwo o eksmisję małżonka z ich wspólnego mieszkania. Przerażała ją myśl, że po orzeczeniu rozwodu będzie musiała czekać kolejne miesiące na przymusową wyprowadzkę swojego ex-małżonka z domu. Na szczęście, w jej sytuacji życiowej istniała szansa szybszego rozwiązania tej kwestii. W toku sprawy o rozwód sąd może orzekać nie tylko o samym rozwiązaniu małżeństwa, czy sprawach małoletnich dzieci. Istnieje również możliwość orzeczenia o eksmisji małżonka, chociaż nie jest to obligatoryjny element wyroku. Procedura, która w tym przypadku stwarza możliwość eksmisji byłego małżonka określona jest w art. 58 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Stosowana jest w wypadkach wyjątkowych, gdy jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie – to właśnie wtedy sąd może nakazać w wyroku rozwodowym jego eksmisję na żądanie drugiego małżonka.
W orzecznictwie i doktrynie podkreśla się jednak wyjątkowy charakter tego przepisu, albowiem jego zastosowanie ogranicza się do przypadków wyjątkowego, szczególnie rażącego zachowania współmałżonka, które mogą przejawiać się m.in. nadużywaniem alkoholu czy wszczynaniem awantur.
W przypadku zaistnienia takich okoliczności warto już na etapie rozwodu rozważyć powołanie się na ten przepis, aby usprawnić i przyspieszyć eksmisję drugiego małżonka.

0